Україна. Ціни на нерухомість: вже дно чи ще ні?
Ріелтори визнають, що ринок житлової нерухомості ще не досяг свого цінового дна. Але вони й не очікують обвалу ринку в результаті необхідної Нацбанком переоцінки банківських застав на 25%. «Гроші» вирішили прищепити можливі межі зниження цін.
Дії банків – головна причина збереження цін на нерухомість вище точки рівноваги
Ціни на нерухомість можуть просісти ще мінімум на 15%
Про те, що ціни на нерухомість досягли дна, багато говорили ще в 2009 році. Але зараз у фахівців з нерухомості з’явилися сумніви в тому, що це було дно. Віце-президент Міжнародної федерації нерухомості «FIABCI-Україна» Олександр Бондаренко вважає: з огляду на депресивний стан економіки і банківської системи, говорити про проходження цінового дна на ринку нерухомості не варто. За його прогнозами, в найближчі півроку ситуація навряд чи зміниться, тому відновлення зростання цін, а також збільшення кількості угод на ринку чекати поки не стоїть. «Ринок нерухомості першим входить у кризу і останнім з нього виходить», – пояснює пан Бондаренко.
Те, що криза продовжується, підтверджує і президент Союзу фахівців з нерухомого майна України (ССНУ) Олександр Рубанов. За його словами, кількість угод у січні 2010 року по Києву склала приблизно 300-350, а це найнижчий показник за останні 10 років. І хоча в лютому покупці були більш активними, все одно пропозиція набагато перевищує попит. У цілому, як підрахував пан Бондаренко, за час кризи кількість транзакцій по нерухомості скоротилася на 90%, тобто вдесятеро.
Ціни на житло з початку кризи впали більш ніж на 40%, як уже писали «Гроші». До того ж багато угоди, як відзначають самі рієлтори, зараз проходять повз них. Покупці та продавці воліють самі домовлятися і укладати угоди (на сайті “Денег” є сервіс, що дозволяє їм знаходити один одного – http://dengi.ua/boardsrealty.html). Дуже велика кількість квартир знаходять іншого власника шляхом обміну. Хто-то змінює однокімнатну на двокімнатну з доплатою, а хтось готовий обміняти земельну ділянку на пристойне житло в місті.
Київ і регіони – «1:2»
За даними Союзу фахівців з нерухомості України, за перші зимові місяці 2010 року не відбулося ніяких істотних цінових змін. Зокрема, у Києві за січень-лютий вторинне житло подешевшало менше ніж на 1%. Середня ціна пропозиції житла в столиці зараз становить приблизно $ 1900 за 1 м ². Купити однокімнатну квартиру в спальному районі міста пропонують за ціною від $ 48 тис., а в районах ближче до центру – від $ 60 тис.
Незначне збільшення цін експерти спостерігають у деяких регіонах. Зокрема, у Львові за січень-лютий відзначено зростання цін пропозиції на 10%. Наприкінці лютого середня вартість житла у Львові становила близько $ 1200 за 1 м ². В історичному центрі міста однокімнатні квартири виставлені на продаж з цінами від $ 45 тис., у віддалених від центру – від $ 30 тис. Однак, як запевнив пан Бондаренко, це підвищення не характеризує ринок. «Початок року – це той період, коли в країну із зарубіжжя повертаються« заробітчани », а на зароблені там гроші покращують свої житлові умови. Але слід розуміти, специфіка ринку нерухомості така, що відчутно вплинути на нього можуть тільки ті гроші, які зароблені всередині країни », – запевнив Олександр Бондаренко.
У Донецьку середня вартість вторинного житла складає приблизно $ 950 за 1 м ². За такі ж гроші пропонують квартири і в Дніпропетровську.
Ріелтори відзначають Харкова, що після закінчення виборів покупці стали все більше цікавитися житлом. В основному запитують недорогі «гостинки» і однокімнатні квартири. Ціна пропозиції квартир на вторинному ринку Харкова стартує з $ 800 за 1 м ². В Одесі середня ціна пропозиції становить $ 1200 за «квадрат».
Порівнюючи ціни на житло в містах-мільйонниках і Києві, «Гроші» помітили, що хоча ціни впали, цінові пропорції не змінилися. Квартири в Києві, в порівнянні з більшістю інших «мільйонників», коштують приблизно у два рази дорожче. І лише деякі обласні центри можуть похвалитися майже столичними цінами.
Наприклад, Львів. Ціна «одинички» в центрі цього міста, цілком порівнянна з ціною столичної «одинички», тільки в спальному районі. Схожа ситуація і в Одесі. Причому в Приморському районі Одеси ціни на квартири такі ж, як і в прицентральних районах Києва. Щоправда, не варто забувати, що так як єдиного реєстру нерухомості в Україні немає, то говорити можна тільки про ціни пропозицій. Реальні угоди найчастіше здійснюються зі знижками, що досягають 20%. Ця цифра і є розмір можливого зниження цін пропозиції в найближчий рік-півтора.
Будівельна депресія
Будівельникам, як і раніше нелегко. Відновилося будівництво комерційної нерухомості – хороший для економіки знак, але житлова все ще знаходиться в анабіозі. Багато будівництв в Києві так і залишаються замороженими. Причому, як вважає пан Рубанов, приблизно у 20% об’єктів у столиці немає майбутнього в найближчі 10 років. Поки покупці знову не стануть довіряти забудовникам, очікувати збільшення попиту на недобудоване житло не варто. Люди не ризикують вкладати кошти у будинки-фантоми. А інвестори не готові поки викуповувати фінансово «кинуті» неспроможними забудовниками будинку (див. думку пана Шості).
Зараз операції на первинному ринку проходять лише на вже побудованим будинкам або об’єктів, зовсім близьким до завершення.
Після зниження цін на 30-40% в 2009 році в 2010-му ситуація поки залишається відносно стабільною. Але деякі будкомпанії, незважаючи на кризу, продовжують будувати – вони протягом січня-лютого 2010 переглянули свої ціни у бік підвищення. Але більшість забудовників, як і раніше радують знижками і акціями.
За даними порталу «Столична нерухомість», за підсумками січня вартість квартир була збільшена в п’яти об’єктах. У той же час на дев’яти об’єктах ціни були знижені. Вартість 1 м ² житла економ-класу в будинках, введених в експлуатацію, в січні 2010 року склала 10 944 грн. Це майже на 10% дорожче, ніж в будинках, які плануються до здачі в 2010 році, і більш ніж на 15% дорожче, ніж в будинках, які будуть здані в 2011 році. У середньому ж купити в Києві житло, що будується зараз можна від 8500 грн за 1 м ².
У першій столиці України – Харкові – первинні метри пропонують за 5800-15 000 грн за 1 м ². У Донецьку купити первинну нерухомість можна від 5500 грн за 1 м ². В Одесі купити недобудоване житло можна приблизно за 7000 грн за «квадрат».
Дива не буде
Можливо, розворушить ринок нерухомості і посприяє зниженню цін стрес-тестування комерційних банків, що проводиться НБУ. Нагадаємо, відповідно до листа НБУ (№ 40-511/621-1844) комерційні банки до 30 квітня 2010 року повинні надати результати стрес-тестування і переоцінити заставну нерухомість, оцінка якої проводилася до 1 липня 2009. Як сказано в листі, у разі переоцінки заставної нерухомості чистий кредитний ризик приймається до розрахунку із застосуванням коригуючого коефіцієнта 0,75 до вартості, визначеної в звіті про оцінку майна, і відповідного коефіцієнта в залежності від категорії кредитної операції. Це означає, що вартість заставної нерухомості повинна знизитися на 25%.
А знижувати ціни є на що – до кризи банки активно видавали кредити на покупку житла. За даними Української національної іпотечної асоціації, станом на 1 січня 2010 року середні розміри заборгованості за іпотечними кредитами (у розрахунку на одного позичальника) на балансах банків становлять: на покупку житла – 288,8 тис. грн, кредити на будівництво житла під заставу незавершеного будівництва – 454,2 тис. грн, кредити на покупку землі – 621,4 тис. грн. Загальний обсяг іпотечних кредитів в Україні на 1 січня 2010 складає 107,4 млрд грн.
Рефінансування, отримане банками від НБУ, дозволило їм поки «притримати» заставні квартири, не скидаючи їх негайно на відкритому ринку – через те й завмерли ціни. Але якщо кредитна політика НБУ стане жорсткішим, то банкам доведеться почати реалізовувати застави, причому вони будуть готові робити це з дисконтом від 25% і більше. Однак експерти, з якими спілкувалися «Деньги», сумніваються в такому результаті. До того ж з кількох причин.
По-перше, ціни на квартири до 2009 року були приблизно на 40% вище (у доларовому еквіваленті), ніж сьогодні. Кредити видавалися в доларах при мінімальному первинному внеску – тобто на 75-90% вартості житла. Тому навіть після банківської переоцінки застав на 25%, нерухомість зі знижкою все одно виявиться дорожче, ніж у середньому по ринку.
По-друге, самі банки не зацікавлені в обвалі цін на житло. На думку Олександра Рубанова, банки – це ті учасники ринку, яким у першу чергу невигідно різке зниження цін на нерухомість, оскільки банки при обвалі цін зазнають великих збитків.
І, по-третє, реалізація заставного майна не такий вже простий процес. Як розповів директор департаменту іпотечного кредитування «Сведбанку» Євген Склеповой, сьогодні банк може реалізовувати заставне майно, якщо на те є згода позичальника. Часто вартість виставленої на продаж заставної нерухомості складає суму заборгованості за кредитом і набагато вище поточної ринкової ціни. До того ж реалізація застав ускладнюється ще й тривалою процедурою. Банк не може самостійно продавати нерухомість злісного неплатника до отримання права власності на це житло.
Але от якщо банк, що видав кредит, збанкрутував, то його позичальникам може виявитися не солодко. Трапляється, що банк-банкрут продає кредитний портфель іншому банку. Це не найгірший варіант. Проблемні кредити можуть відійти до колекторських компаній – з усіма наслідками, що випливають для таких позичальників наслідками. У будь-якому випадку, якщо в банку розпочато процедуру ліквідації, позичальникові слід з’ясувати у тимчасової адміністрації, яким чином продовжувати виплату кредиту.
Заставні ризики
Як вже неодноразово писали «Гроші», нічого надцікаву в пропозиціях заставного майна на сайтах банків немає. Зате, іноді прийшовши в банк навіть для того, щоб відкрити платіжну картку, можна зустріти банківського службовця, що роздає свої візитки і що пропонує звертатися до нього для придбання заставного майна.
Потрібно врахувати, звичайно, що покупка заставного майна – затія ризикована: не виключено, що людина, квартиру якого продає банк, може відмовитися звільняти житлоплощу або буде відстоювати свої права в судах.
Керуючий партнер адвокатської фірми «Васько і Назарчук” Вадим Васько розповів «Деньгам», що можливі проблеми, загалом, зводяться до одного: покупець заплатив гроші, а житло не отримав. За його словами, таке може статися у кількох випадках. По-перше, коли банк забирає нерухомість у примусовому порядку, тобто продає заставу на аукціоні проти волі боржника. «При цьому боржник може оскаржити дії банку в суді, і в такому разі покупця чекає довгий судовий процес», – пояснив юрист. Г-н Васько рекомендує взагалі утриматися від купівлі нерухомості, яка продається банками з аукціонів всупереч волі боржника.
По-друге, боржник може відмовитися залишати житло. «Покупцеві доведеться застосовувати заходи для виселення боржника з придбаної нерухомості, а якщо там прописані неповнолітні діти, зробити це може бути вкрай складно», – попереджає пан Васько. Проблеми при купівлі заставного майна можуть виникнути ще і якщо на відчужене майно мають права чоловік продавця або його спадкоємці, які дізналися про відчуження набагато пізніше.
Найпростіше, звичайно ж, купувати те заставне майно, яке власник продає добровільно під контролем банку. Але таке житло, як правило, оцінюється продавцем за цінами вище ринкових – тому що йому потрібно закрити кредит, взятий в ті часи, коли ціни були істотно вищими за нинішні.
Але якщо вже продається банком з торгів квартира ідеальна з точки зору параметрів і ціни, то, перш ніж здійснити операцію, слід провести юридичний аудит: перевірити правовстановлюючі документи, договір іпотеки, з’ясувати коло осіб, які мають хоч якісь права, пов’язані з квартирою. «Особливо ретельно слід співвідносити момент переходу права власності на нерухомість з моментом передачі грошей: оплата повинна вноситися не раніше моменту переходу права власності на покупця», – підсумував Вадим Васько.
Дорога столиця
Орієнтовна вартість вторинного житла в Києві, $ за м ² *
Район Ціна Зміна вартості за місяць,%
Весь Київ 1965 -0,34
Центр 3026 -1,55
Близько центру 2155 -0,75
Окраїна 1800 -0,07
Далека околиця 1580 +0,6
* – За даними www.kievrealty.org.
Столичні будівництва
Орієнтовна вартість первинного житла в столиці, грн за м ² *
Район Ціна на 1 січня 2010 року Ціна на 1 березня 2010 Зміна вартості з початку року,%
Голосіївський 19 330 17 860 -7,6
Дарницький 8349 8561 +2,5
Деснянський 9445 9600 +1,6
Дніпровський 12 507 11 350 -9,3
Оболонський 10 989 13 801 25
Печерський 19 390 20 167 +4
Подільський 17 674 18 256 +3
Святошинський 11 599 11 743 +1,2
Солом’янський 13 902 13 578 -2,3
Шевченківський 29 287 26 370 -10
У середньому 14 670 14 578 -0,2
* – За даними www.realt.ua
Подалі від Києва
Орієнтовна вартість житла в містах-мільйонниках, грн за м ²
Місто Вторинне житло Первинне житло
Дніпропетровськ 6000 12 000
Донецьк 4800 11 000
Львів 7000 9000
Одеса 7200 13 000
Харків 7000 15 000
Дмитро Шостя, керівник відділу продажів компанії НБК:
- Нерухомість однозначно далі дешевшати не буде. Незабаром почнеться плавне зростання цін, особливо на об’єкти, які реально будуються, і зворотний відтік покупців з “вторинки” на “первинку”. Чим ближче дата здачі будинку і, відповідно, менше ризики, тим вищою буде вартість. Однак захмарних цін, особливо в економ-класу, у доступному для огляду майбутньому не очікується, встановиться реальна ринкова ціна.
Будівництво заморожених об’єктів поновлюється, якщо відповідний забудовник – нормальна компанія, яка дбає про свою репутацію і не збирається йти з ринку. У докризовий період попит сильно перевищував пропозицію, забудовники добре продавали свої об’єкти. А зараз тільки ті компанії, які грамотно розпоряджалися вирученими коштами, контролювали витрати і не гналися за новими проектами, можуть хоча і більш повільно, але все-таки добудовувати свої об’єкти.
Що ж стосується заморожених об’єктів, то покупців на них, наскільки мені відомо, поки немає. Є величезні ризики входу в такі проекти, навіть для сильних інституційних інвесторів. Виходить, що зараз інвесторові простіше почати з нуля, ніж викуповувати “проблемний” проект.
Разом: крізь зуби ріелтори визнають, що реального зростання цін на нерухомість чекати передчасно. Але про подальше зниження цін говорити не бажають. Хоча воно неминуче.
Рекомендуем:
(No Ratings Yet)
Loading ...