Москва: викуп землі за 20% закінчується
Ситуація з оформленням у власність земельних ділянок у Москві споконвіку відрізнялася двозначно. Тобто, з одного боку, за законом це можливо, причому до 1 січня 2010 року за ціною куди нижче кадастрової вартості, з іншого – цього зробити ну ніяк не можна. Закон свідчить про одне, практика – про зовсім протилежне. Чому так? Изменится ли что-то з початком 2010-го?
Закон …
Справа, звичайно, не в тому, що з початком нового року місто почне нове життя і різко змінить своє ставлення до питання про викуп землі. Просто з 1 січня 2010 року офіційно припиняють діяти пільгові ставки оформлення державної землі у власність. Так що пільгового періоду залишилося всього нічого – 4 місяці.
Поки ж викупити московську землю у власність можна за 20% або 45% від кадастрової вартості (в регіонах пільги куди істотніше: вартість викупу розраховується як 2,5% від кадастрової).
«Право на викуп землі, зайнятої будинками, будівлями, спорудами, а також землі, необхідної для їх використання, закріплене за усіма власниками у статті 36 Земельного кодексу, – коментує законодавчу сторону справи керівник« Земельних справ контори »Ілля Свиридов. – У Москві сьогодні можна викупити землю у власність за 20% і за 45% від кадастрової вартості. Якщо мова йде про об’єкти, які раніше приватизованих з державної власності, то викупна вартість землі складає 20% від кадастрової вартості. У разі коли об’єкти побудовані після 1991 року або куплені сьогоднішнім власником на ринку, вартість оформлення у власність землі під ними – 45% ».
При цьому, підкреслює експерт, у разі придбання ділянки за 20% від кадастрової вартості на нього одночасно накладається заборона на будівництво. Заборона знімається, але за умови доплати 80% вартості ділянки.
Взагалі кажучи, московські влади весь час з моменту виникнення первинних форм ринку нерухомості в останній чверті минулого століття були проти можливості викуповувати міську землю у власність. Однак 30 жовтня 2007 року в дію все ж набрав закон «Про викуп права власності на федеральну і муніципальну землю» підприємствами і організаціями. Цей закон дав юридичним особам право купувати землю за пільговою ціною і в той же час залишав за Москвою привілейоване становище, закріплюючи диференційовану схему продажу земельних наділів у Москві, підкреслює Свиридов.
В принципі, щоб викупити землю у власність, потрібно: звернутися в Департамент земельних ресурсів з заявою та повним пакетом документів (згідно з наказом Міністерства економічного розвитку про перелік необхідних документів). «Після чого збирається узгодження департаменту і власник отримує свідоцтво про власність на земельну ділянку, – розповідає Свиридов. – Якщо ж Департамент відмовляє, то слід звернутися до суду. Найчастіше відмови бувають необгрунтованими. Наприклад, посилання на відсутність межеванія кварталу, яке за законом не потрібно ».
… І порядок
Іншими словами, життя жорсткіше. У реальності випадки приватизації землі в Москві без особливого перебільшення можна назвати поодинокими. У приклад можна навести успішний досвід «Рот Фронту» на початку минулого року, але тут треба враховувати, що, нехай «Рот Фронт» і отримав у власність ділянку «Бабаевского», при цьому він з’їхав з горезвісного «Золотого острова». Загалом, як чистий експеримент цей випадок приводить не стоит.
Є ще декілька десятків випадків успішної приватизації земельних ділянок в Москві, розповідає Віталій Можаровскій, партнер Goltsblat BLP, але вони здебільшого небудь проводилися на федеральному рівні (таке можливо, наприклад, якщо на ділянці є об’єкт із «федеральним елементом»), або були здійснені через суд.
Прийнятий московським урядом у 2007 році документ, який регламентує передачу столичної землі у власність, підкреслює Можаровскій, говорить скоріше про те, як можна відмовити у приватизації землі: приблизно 2 / 3 його змісту – це саме підстави для відмови. Що зайвий раз підтверджує: з тих чи інших причин міська влада активно не вітають передачу землі в приватні руки.
«На даний момент у приватній власності знаходиться не більше 150 ділянок, а це набагато менше, ніж 0,1% від загального числа землекористувачів в Москві. Половина з них – приватні домоволодіння. Інша половина – під адміністративними будинками і майновими комплексами, що складаються з декількох будівель », – приводить свою статистику Ілля Свиридов. За оцінкою Віталія Можаровского, кількість власників землі в Москві не перевищує 2-3%, тобто мізерно мало.
Що змінюється 1 січня? По суті – тільки цінник. Процедурно ніяких змін нововведення не передбачає: схема для приватизації та ж, варіантів відмови теж менше не стає. Як підкреслює Віталій Можаровскій, верхня планка прейскуранта обмежується кадастрової вартістю ділянки (вище якої призначити ціну викупу місто не може). Щоправда, у встановленні потрібної кадастрової вартості ділянки, швидше за все, місту ніхто заважати не буде.
Їх звичаї
Як регулюються земельні відносини за кордоном? Може, нам було б чого повчитися там? Треба відзначити, що, скажімо, у США та Великобританії, в силу історичних, культурних, правових традицій, власність – free hold – шанує куди суворіше, ніж у нас. «Припустимо, у Великобританії власник ділянки має право вимагати у орендаря цієї ділянки знести збудоване на цій землі будівлю, якщо термін оренди ділянки, навіть багаторічний, закінчується», – наводить приклад Віталій Можаровскій.
У США існує єдиний державний орган, який вирішує всі питання, так чи інакше пов’язані із земельними ділянками, будівництвом і реконструкцією будівель та споруд, межеваніем земель і т. д. Розповідає Ілля Свиридов: «Проблеми з викупом землі у власність в принципі не виникає, оскільки приватна власність – основний державний інститут, який охороняється владними структурами. Але на Заході набагато більш розвинена система обтяжень. Зокрема, у нашому законодавстві передбачено лише один вид обтяжень – сервітуту – це право обмеженого користування (доступу). У нас є ще містобудівельні та інші обмеження, встановлені законодавством (наприклад, будівництво в водоохоронної зоні першого поясу взагалі під забороною). Але в зарубіжному законодавстві набагато більше видів обтяжень і обмежень ».
В принципі, норми законодавства західних країн цілком підходять і до наших умов, продовжує експерт. «Але треба віддавати собі звіт, що його не можна просто взяти і прийняти. Необхідна правозастосовна практика і, відповідно, плавне вдосконалення земельного законодавства. Там земельне право більш розвинене, більше досвіду, їх законодавство більш гнучке і не допускає виникнення тупикових ситуацій, на відміну від земельного законодавства в Росії в даний час », – резюмує Свиридов.
Рекомендуем:
(No Ratings Yet)
Loading ...