Місце для маєтку
Будинок своїми руками хотіли б побудувати багато. Але далеко не всі знають, як підійти до справи. Не кожен вміє пиляти, стругати, забивати цвяхи. Не кожен має юридичними знаннями або ріелторським досвідом. Зрештою, не кожен наважиться заради втілення в життя цієї мрії залишити основне місце роботи, забути про кар’єрний ріст – адже будівництво забирає багато часу і сил. Отже, спробуємо розібратися, як можна дешево і просто організувати будівництво. Перший етап – вибір і покупка ділянки. Треба помітити – надзвичайно відповідальне заняття. Хоча здається, що вільної землі в нашій країні хоч відбавляй, не так-то просто вибрати відповідну і правильно оформити всі необхідні документи.
Земля і закони
Головне що потрібно засвоїти, – земля є об’єктом нерухомого майна. Ця безумовна істина вперше була юридично закріплена в ст. 4 Основ цивільного законодавства СРСР і союзних республік від 31 травня 1991 року. А прийнята через два роки Конституція РФ вже чітко визначала, що земля та інші природні ресурси можуть перебувати у приватній, державної, муніципальної та інших формах власності.
З 28 квітня 2001 набула чинності глава 17 Цивільного кодексу РФ про право власності та інших речових прав на землю. У тому ж році був прийнятий і почав діяти Земельний кодекс РФ, в якому тлумачилося, які відносини регламентуються нормами Земельного кодексу, а які – Цивільним кодексом РФ.
Правда, статті того й іншого кодексів, що стосуються земельних відносин, протягом десяти років постійно доповнювалися і змінювалися, тому те, що було законно в 90-х, в наші дні категорично заборонено. Скажімо, якщо ще півтора десятка років тому землі сільськогосподарського та промислового призначення переводилися під індивідуально-житлове будівництво (ІЖС) однієї лише розписом голови адміністрації району, то в новому столітті з такою практикою було покінчено. Дозвіл поставити будинок, приміром, на землі лісового фонду, можна тепер отримати хіба що у прем’єр-міністра Росії. Втім, під найсуворішої охороною знаходяться не тільки площі лісового фонду. У наші дні близько третини підмосковних просторів числяться в розряді історичних, археологічних, культурних або ландшафтних пам’яток. А ще десятки тисяч гектарів вважаються, замовниками, заповідниками, родючими нивами, що в підсумку не дозволяє навіть сподіватися використовувати їх для якої б то не було забудови, у тому числі і житлової.
Так що вільної землі досить багато, але мріє обзавестися власним маєтком росіянину доведеться докласти певних зусиль, щоб знайти місце, який годиться саме під житлову забудову: знаходиться в розряді ІЖС, має свідоцтво про право власності. Це і є найцінніша земля – на ній дозволено зводити котеджі, лазні, гаражі, басейни, оранжереї та інші споруди. Але головне – після завершення будинку необхідно отримати реєстрацію на постійне місце проживання. І боронь вас бог зазіхнути на землю іншої категорії – згодом це загрожує великими проблемами, аж до втрати нерухомості та величезних коштів.
Житлові і нежитлові
Згідно з положеннями Земельного кодексу, за своїм цільовим призначенням російські угіддя розділені на декілька категорій – землі поселень, сільськогосподарського призначення, промисловості, енергетики, транспорту, лісового або водного фонду і навіть так звані землі запасу. Говорячи про розміри тієї чи іншої категорії, варто згадати, що в Підмосков’ї під сільськогосподарські площі відведено 67%, на землі поселень в кінці минулого року припадало 29%, на промислові – лише 4%. Але з кожним роком пропорції змінюються: сільгоспугідь стає все менше, зате прибуває земель під ІЖС, що не може не радувати потенційних покупців. Експерти теж вважають, що це правильний процес. Дійсно, вирощувати на дорогий підмосковній землі зерно або помідори – справа збиткова. Набагато вигідніше продати ці ділянки під індивідуальну забудову, а вже майбутній приватник сам зможе садити і сіяти все, що йому захочеться. Та й радянський досвід показує, що врожайність на особистих ділянках виявляється набагато вище, ніж на громадських.
Загалом, знайти землю – це ще не все, потрібно визначитися з категорією. Справа в тому, що для кожної категорії встановлюється вид дозволеного використання: під індивідуальне житлове будівництво (у тому числі під котеджне будівництво), під садово-городницькі або фермерське господарство, під адміністративно-виробничі цілі. Припустимо, якщо ділянка виділена під садово-городницькі господарство, на ньому можна вирощувати овочі, садити фруктові дерева, розводити квітники, будувати підсобні приміщення – в тому числі невеликий будинок. Але родовим гніздом він ніколи не стане, оскільки за законом буде придатний тільки для сезонного проживання. А ось звести особняк і прописатися в ньому громадянин має право лише в тому випадку, якщо ділянка призначена під ІЖС. Правда, доведеться побігати, щоб оформити та зареєструвати будову з усіх юридичних правилами – як житлове приміщення, призначене для постійного проживання.
Що дозволено і що заборонено
Якщо ж уподобаний надів підпадає під категорію «землі поселень» з індивідуальною житловою забудовою кожної ділянки, то всі інші домовласники і господарі сусідніх нежилих об’єктів зобов’язані дотримуватися санітарних норм. У чому вони виражаються? Перш за все в тому, що необхідно витримувати встановлені максимально допустимі відстані між виробничими та житловими будинками. Наприклад, організувати молочну ферму менше ніж за півкілометра від приватних володінь ніхто не дозволить. Існують санітарні норми і для будівництва вівчарі, свинарників і т д. Те ж саме стосується власників приватної власності. Зводити будинок ближче, ніж за 500 м від свинарника, санепідемвласті ніколи не дозволять. Хоча сумні винятки, на жаль, зустрічаються. Наприклад, на Новоризьке напрямку спочатку розмістилися кілька елітних селищ («Третя полювання», «Микільське подвір’я»), а через якийсь час шведський концерн «Оріфлейм» домігся дозволу на будівництво по сусідству фасувального косметичного виробництва. Крайній котедж відокремили від підприємства всього півтора кілометра.
Ризик побачити стадо корів прямо під вікнами збільшується, якщо житловий будинок побудований на землях сільськогосподарського призначення. Справа в тому, уточнює Тимур Сайфутдінов, директор департаменту заміської нерухомості компанії Blackwood, що за санітарними правилами і нормами (СанПіН 2.2.1/2.1.1.1200-03) в санітарно-захисній зоні промислових об’єктів (у тому числі агропромислового комплексу) не можна розміщувати території садівничих товариств і котеджної забудови, колективних або індивідуальних дачних і садово-городніх ділянок. А відповідно до Земельного кодексу дозволений вид використання «Дачні і садівничі товариства» віднесений як раз до земель сільгосппризначення.
Так що приналежність угідь до тієї чи іншої категорії впливає на можливість використання ділянок. Промислові наділи призначені тільки для розміщення фабрик, заводів, складів та інших виробництв. Зате, якщо підприємливий бізнесмен-виробничник вирішить потай скористатися ріллею, самоуправство може обернутися або руйнівним штрафними санкціями, або вилученням ділянки. Залишається додати, що всього в Земельному кодексі представлено майже три десятки різних категорій землі. Але використовувати під ІЖС можна лише кілька з них.
Рекомендуем:
(No Ratings Yet)
Loading ...